Immobilie mit
Bergschaden im
Ruhrgebiet verkaufen
Bergschäden, Altbergbau oder ein Bergschadensverzicht im Grundbuch müssen einen Verkauf nicht ausschließen. FASBO prüft Mehrfamilienhäuser ab vier Wohneinheiten und geeignete Grundstücke im Ruhrgebiet direkt, diskret und mit eigener technischer Kompetenz.
Kaufen. Bauen. Halten. Wir sind kein Makler und kein Vermittler, sondern Käufer für den eigenen Bestand. Ein Objekt mit bergbaulicher Vorgeschichte landet bei uns deshalb nicht in einer Vermarktung, die scheitern kann, sondern in einer Prüfung, die zu einer Entscheidung führt.
Bergschaden, Altbergbau und Bergschadensverzicht — worum geht es?
Die drei Begriffe werden im Gespräch oft vermischt, meinen aber Verschiedenes. Für die Einordnung Ihres Objekts hilft es, sie auseinanderzuhalten.
Ein sichtbarer Riss ist zunächst ein Riss. Setzungen, Baugrund, Bauausführung, Wasser, Wurzeln und Alterung kommen als Ursachen genauso in Betracht wie bergbauliche Einwirkungen. Ursache und Relevanz lassen sich nur im Einzelfall fachlich beurteilen — nicht anhand eines Fotos und nicht anhand der Postleitzahl.
Kann eine Immobilie mit Bergschaden verkauft werden?
Ein Verkauf kann grundsätzlich möglich sein. Ob er es im konkreten Fall ist, entscheidet sich an der Sache — nicht am Etikett „Bergschaden“.
- Art und Umfang der Auffälligkeiten: einzelne Setzungsrisse sind etwas anderes als eine fortschreitende Schieflage der Tragstruktur.
- Vorhandene Unterlagen: Gutachten, Messprotokolle, Schriftverkehr und Nachweise früherer Arbeiten verkürzen jede Prüfung erheblich.
- Grundbuchinhalt: ein Bergschadensverzicht oder ein Bergbauvermerk muss offen auf dem Tisch liegen, weil Käufer, finanzierende Banken und Notariat ihn ohnehin sehen.
- Frühere Regulierungen: ob und wie ein Schaden bereits behandelt wurde, verändert die Ausgangslage spürbar.
- Die technische und wirtschaftliche Gesamtprüfung: Zustand, Nutzung, Mietertrag, Instandhaltungsbedarf und Verwertbarkeit werden zusammen betrachtet.
Umgekehrt gilt genauso: Wir sagen nicht zu, dass jedes Objekt mit Bergschaden ankaufbar ist, und wir behaupten nicht, dass ein Bergschaden keinen Einfluss auf den Preis hat. Beides wäre unseriös. Was wir zusagen, ist eine ehrliche Prüfung und eine klare Antwort.
Welche Auffälligkeiten
können eine Rolle spielen?
Die folgenden Punkte sind Anlässe, genauer hinzusehen. Keiner von ihnen belegt für sich genommen einen Bergschaden.
01
Risse
Risse in Mauerwerk, Fassade oder Innenwänden — besonders solche, die sich über Geschosse fortsetzen oder sich im Verlauf der Zeit verändert haben.
02
Unterschiedliche Setzungen
Gebäudeteile, die sich verschieden stark gesetzt haben, etwa an Anbauten, Erweiterungen oder entlang der Gebäudefuge.
03
Schieflagen
Schiefstellungen von Böden, Wänden oder Bauteilen, die im Alltag auffallen — etwa an rollenden Gegenständen oder an Zargen.
04
Klemmende Fenster und Türen
Öffnungselemente, die sich über die Jahre schwerer bedienen lassen, ohne dass an ihnen selbst etwas verändert wurde.
05
Frühere Sicherungen
Bereits durchgeführte Sicherungs- oder Verfüllmaßnahmen am Grundstück oder in der unmittelbaren Umgebung.
06
Bekannte Hohlräume
Dokumentierte Tagesbrüche, Schächte oder Hohlräume im Umfeld, wie sie in Auskunftssystemen und Karten verzeichnet sein können.
07
Hinweise aus Unterlagen
Anmerkungen in Gutachten, Kaufverträgen, Versicherungsunterlagen oder in behördlichen Auskünften.
Grundbuch
Bergschadensverzicht
und Einträge im Grundbuch
Was im Grundbuch steht, begleitet das Objekt — unabhängig davon, wer es verkauft. Deshalb ist ein Bergschadensverzicht oder ein Bergbauvermerk für die Beteiligten eines Verkaufs von Bedeutung.
- Für den Käufer ist es Teil der Grundlage, auf der er kalkuliert und entscheidet.
- Für eine finanzierende Bank kann es eine Frage der Sicherheitenbewertung sein — deshalb fragen Banken regelmäßig danach.
- Für das Notariat ist der Grundbuchinhalt Ausgangspunkt der Vertragsgestaltung; verschwiegene Einträge fallen dort spätestens auf.
- Für frühere Vereinbarungen und Entschädigungen gilt dasselbe: Sie gehören auf den Tisch, weil sie die Ausgangslage verändern.
Wir bewerten Ihren konkreten Grundbucheintrag nicht rechtlich — das ist Aufgabe von Notariat und Rechtsberatung. Wir sagen Ihnen, ob und wie er sich auf unsere Ankaufsentscheidung auswirkt.
Was bei einer
ersten Prüfung hilft
Je mehr davon vorliegt, desto schneller sind wir. Fehlende Unterlagen verhindern eine erste Anfrage aber nicht.
- Aktueller Grundbuchauszug, falls vorhanden
- Flurkarte und Grundstücksdaten
- Bergbauliche beziehungsweise behördliche Auskunft
- Vorhandene Gutachten und Messprotokolle
- Schriftverkehr zu früheren Bergschäden oder Regulierungen
- Rechnungen und Nachweise früherer Reparaturen oder Sicherungen
- Fotos sichtbarer Auffälligkeiten
- Baupläne und Objektunterlagen
Gerade bei geerbten Objekten ist die Unterlagenlage oft lückenhaft. Das ist normal und für uns kein Hinderungsgrund: Für den ersten Schritt genügen Adresse, Baujahr, ungefähre Wohnfläche, Anzahl der Einheiten und eine offene Beschreibung dessen, was Ihnen bekannt ist.
Wie wirkt sich Altbergbau auf Wert und Finanzierung aus?
Pauschale Prozentsätze kursieren im Netz reichlich. Wir nennen keine — weil es sie nicht gibt. Was den Ausschlag gibt, ist die Summe mehrerer Faktoren.
Für die Finanzierung gilt: Banken bewerten Sicherheiten nach eigenen Maßstäben, und bergbauliche Themen können dort Rückfragen auslösen. Das ist ein Grund, warum private Käufer bei solchen Objekten häufiger abspringen — und ein Grund, warum ein Verkauf an einen Bestandshalter, der die Prüfung selbst vornimmt, für Sie der ruhigere Weg sein kann.
FASBO prüft die technische und die wirtschaftliche Seite gemeinsam. Mit der Bauperform GmbH gehört ein ausführender Betrieb zur Gruppe; baulicher Aufwand wird deshalb kalkuliert und nicht über pauschale Sicherheitszuschläge vom Preis abgezogen.
Grundstück mit
Altbergbau verkaufen
Nicht nur bebaute Objekte: Auch Flächen im früheren Bergbaugebiet können wir prüfen.
01
Baulücken und Entwicklungsflächen
Innerstädtische Baulücken und größere Entwicklungsgrundstücke im früheren Bergbaugebiet — der klassische Fall im Revier.
02
Bekannte Schächte und Verdachtsflächen
Flächen, für die Schächte, Hohlräume oder Verdachtsbereiche verzeichnet sind. Bekannt ist besser als unbekannt.
03
Vorhandene Sicherungsnachweise
Wo Sicherungs- oder Verfüllmaßnahmen dokumentiert sind, lässt sich die Fläche deutlich schneller einordnen.
04
Prüfung vor der Projektentwicklung
Wir planen und bauen selbst. Deshalb prüfen wir eine Fläche daraufhin, was auf ihr tatsächlich realisierbar ist.
05
Mit oder ohne Baurecht
Ein bestehendes Baurecht ist willkommen, aber keine Voraussetzung. Auch Flächen ohne Baurecht sehen wir uns an.
Mehr zu unserem Profil bei Flächen: Grundstücksankauf und Grundstücksankauf im Ruhrgebiet.
So prüft FASBO
Ihr Objekt
Eckdaten, Lage und bekannte Besonderheiten übermitteln
Adresse, Baujahr, Anzahl der Einheiten, Mietsituation — und offen benannt, was Ihnen zu Bergbau, Rissen oder Grundbucheinträgen bekannt ist. Unterlagen können Sie mitschicken, müssen Sie aber nicht.
Erste technische und wirtschaftliche Einordnung
Wir gleichen das Objekt mit der Lage, dem Umfeld, vergleichbaren Bestandsobjekten und den uns zugänglichen Informationen zur bergbaulichen Situation ab.
Erste Kaufentscheidung
Kommt Ihr Objekt grundsätzlich für einen Ankauf infrage, erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden eine erste Kaufentscheidung.
Vertiefte Prüfung, Besichtigung und Vertragsvorbereitung
Danach folgen der Ortstermin, die vertiefte technische Prüfung und — wenn beide Seiten es wollen — die Vorbereitung des Kaufvertrags in Abstimmung mit dem Notariat.
Zur Klarstellung: Die 24 Stunden betreffen die erste Kaufentscheidung, nicht einen fertigen Kaufpreis und keinen Notartermin. Ein konkretes Kaufangebot entsteht nach der vertieften Prüfung, mit nachvollziehbarer Herleitung.
Fragen zum Verkauf
bei Bergschaden
Ein Verkauf kann grundsätzlich möglich sein. Entscheidend sind Art und Umfang der Auffälligkeiten, die vorhandenen Unterlagen, der Grundbuchinhalt, frühere Regulierungen und die technische wie wirtschaftliche Gesamtprüfung. Eine Zusage, dass jedes Objekt mit Bergschaden ankaufbar ist, geben wir nicht — eine ehrliche Prüfung schon.
Für einen Verkauf an FASBO nicht. Wir kaufen im Ist-Zustand und kalkulieren den baulichen Aufwand selbst. Wichtig ist etwas anderes: Was Ihnen bekannt ist, sollte offen benannt werden. Ob und wann eine Instandsetzung sinnvoll oder aus anderen Gründen geboten ist, ist eine Frage des Einzelfalls und gegebenenfalls fachlicher und rechtlicher Beratung.
Es handelt sich um eine eingetragene Vereinbarung, mit der auf bestimmte Ansprüche wegen bergbaulicher Einwirkungen verzichtet wurde. Der genaue Umfang ergibt sich aus der Eintragung und der zugrunde liegenden Urkunde und ist von Fall zu Fall verschieden. Eine rechtliche Bewertung Ihres konkreten Eintrags nehmen wir nicht vor — dafür sind Notariat und Rechtsberatung zuständig. Für unsere Ankaufsentscheidung sagen wir Ihnen, wie wir damit umgehen.
In Nordrhein-Westfalen ist die Bezirksregierung Arnsberg mit der Abteilung Bergbau und Energie zuständig. Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer sowie legitimierte Bevollmächtigte können dort auf Antrag eine gebührenpflichtige Auskunft zur bergbaulichen Situation und zur Bergschadensgefährdung erhalten; die Bearbeitungsgebühr beträgt nach Angabe der Behörde pauschal 30 Euro (Stand: 18.08.2026). Eine kostenlose Ersteinschätzung bietet das öffentliche Auskunftssystem „NRW von unten“. Die offiziellen Adressen finden Sie weiter unten auf dieser Seite.
Das ist kein Ausschlussgrund, sondern eine Information, die die Prüfung erleichtert. Unterlagen zu früheren Regulierungen — Schriftverkehr, Abrechnungen, Nachweise durchgeführter Arbeiten — helfen uns dabei, den Sachverhalt einzuordnen. Welche Wirkung eine frühere Regulierung rechtlich entfaltet, klären Notariat und Rechtsberatung.
Solche Objekte sehen wir uns an. Wir prüfen Mehrfamilienhäuser ab vier Wohneinheiten, und wir kaufen im Ist-Zustand. Ob wir kaufen, hängt vom Befund und von der Gesamtrechnung ab — sichtbare Auffälligkeiten allein führen weder zu einer Zusage noch zu einer Absage.
Das kommt auf die Fläche an. Verzeichnete Schächte, Hohlräume oder Verdachtsbereiche schließen eine Entwicklung nicht von vornherein aus, können aber Untersuchungen und Maßnahmen erforderlich machen. Wir prüfen Flächen mit und ohne bestehendes Baurecht und ordnen ein, was aus unserer Sicht realisierbar erscheint. Die verbindliche Beurteilung der Untergrundsituation bleibt Sache der zuständigen Stellen und der Fachgutachter.
Für den ersten Schritt keine. Adresse, Baujahr, ungefähre Wohnfläche, Anzahl der Einheiten und die Mietsituation genügen — dazu eine offene Beschreibung dessen, was Ihnen bekannt ist. Alles Weitere klären wir im Verlauf.
Weiterführende offizielle Informationen
Die folgenden Angebote der Bezirksregierung Arnsberg richten sich unmittelbar an Grundstückseigentümer. Wir verweisen bewusst auf die zuständige Behörde und nicht auf Sekundärquellen.
- Bezirksregierung Arnsberg — Bergbaufolgen (öffnet in neuem Tab)
Überblick über Abbaueinwirkungen, Altbergbau, Grubenwasseranstieg und die Angebote der Behörde. - Auskunft zur bergbaulichen Situation und Bergschadensgefährdung (öffnet in neuem Tab)
Antragsweg, erforderliche Nachweise und Gebühr für die grundstücksbezogene Auskunft. - Grundstücksbezogene Auskünfte im Auskunftssystem „NRW von unten“ (öffnet in neuem Tab)
Online-Antrag für die individuelle Auskunft; daneben stellt „NRW von unten“ frei zugängliche Erstinformationen bereit.
Abgerufen am 18.08.2026. Die Angebote der Behörde können sich ändern; maßgeblich ist stets die Darstellung der zuständigen Stelle. Diese Seite ist keine Rechts-, Sachverständigen- oder Bergbauberatung und ersetzt keine Auskunft im Einzelfall.
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