Mehrfamilienhaus
mit Sanierungsstau
verkaufen
Eine alte Heizung, eine schwache Energieeffizienz oder ein Sanierungsstau bedeuten nicht automatisch, dass ein Mehrfamilienhaus vor dem Verkauf vollständig modernisiert werden muss. FASBO prüft Mehrfamilienhäuser ab vier Wohneinheiten auch mit energetischem und baulichem Modernisierungsbedarf.
Kaufen. Bauen. Halten. Wir kaufen für den eigenen Bestand und führen die Maßnahmen anschließend selbst durch. Ein Haus, das noch vor Dach, Heizung, Leitungen und Fassade steht, ist für uns deshalb kein Sonderfall, sondern der Normalfall.
Muss ich vor dem Verkauf vollständig sanieren?
Nein — eine allgemeine Pflicht, jedes ältere Mehrfamilienhaus vor einem Verkauf vollständig zu modernisieren, gibt es nicht. Welche Pflichten und Nachweise im konkreten Fall relevant sind, hängt vom Gebäude, von der Anlagentechnik, von bereits durchgeführten Maßnahmen, von der Eigentümerhistorie und von der aktuellen Rechtslage ab.
Diese Seite ordnet ein, worüber Eigentümer typischerweise stolpern. Sie ersetzt keine Rechts- und keine Energieberatung, und sie spricht keine Befreiung von bestehenden Pflichten aus. Wer wissen muss, was konkret für sein Gebäude gilt, braucht eine individuelle Prüfung.
GEG, GModG und Eigentümerwechsel — was ist zu unterscheiden?
Die meisten Eigentümer suchen nach „GEG“ — deshalb verwenden wir den Begriff hier weiter. Sachlich richtig ist: Die aktuelle Fassung wird als Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) geführt. Amtlich heißt es „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden“; die wesentlichen Neuregelungen gelten nach Darstellung des zuständigen Bundesministeriums seit dem 29. Juli 2026.
Wir nennen auf dieser Seite bewusst keine Paragraphen. Die amtlichen Informationsangebote werden derzeit auf die neue Fassung umgestellt und weisen für einzelne Pflichten unterschiedliche Fundstellen aus. Maßgeblich ist der Gesetzestext selbst — er ist unten verlinkt.
Typische Themen bei einem
älteren Mehrfamilienhaus
Keiner dieser Punkte ist für sich genommen ein Gesetzesverstoß. Sie beschreiben den Zustand, nicht ein Vergehen.
- Alte oder reparaturbedürftige Heizungsanlage
- Ungedämmte oberste Geschossdecke oder Dachflächen
- Ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen
- Energetisch schwache Fenster oder Fassade
- Fehlende oder unvollständige Modernisierungsnachweise
- Schlechter Energiekennwert oder niedrige Effizienzklasse
- Größerer allgemeiner Instandhaltungs- und Sanierungsstau
- Offene Fragen zur künftigen Wärmeversorgung im Quartier
Zur kommunalen Wärmeplanung: Sie wird in einem eigenen Gesetz geregelt und nicht im GModG. Für Eigentümer heißt das praktisch, dass die Entscheidung über eine neue Heizung oft davon abhängt, was in der jeweiligen Kommune für das Quartier absehbar ist — Fernwärme, dezentrale Lösung oder offene Lage. Wer nicht warten möchte, bis das geklärt ist, hat mit einem Verkauf eine Alternative.
Unterlagen
Energieausweis und
vorhandene Unterlagen
Ein Energieausweis ist beim Verkauf und bei der Vermietung vorzulegen — nach den amtlichen Hinweisen spätestens bei der Besichtigung. Ausgestellte Ausweise sind in der Regel zehn Jahre gültig. Für eine erste Anfrage bei uns brauchen Sie ihn nicht.
- Vorhandener Energieausweis, sofern ausgestellt
- Heizungsart und Baujahr der Anlage
- Angaben zu Dach, oberster Geschossdecke und Leitungsdämmung
- Rechnungen oder Nachweise früherer Modernisierungen
- Energieberatungen, Sanierungsfahrpläne oder Förderunterlagen, sofern vorhanden
- Mieterliste, Wohnflächen und Betriebskosten
Fehlende Unterlagen sind kein Ausschlussgrund. Gerade bei geerbten Häusern ist die Aktenlage häufig lückenhaft — das ändert nichts daran, dass wir das Objekt prüfen können.
Mehrfamilienhaus mit Sanierungsstau direkt verkaufen
Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus mit Sanierungsstau verkaufen möchten, können Sie es uns direkt anbieten — ohne Makler, ohne Inserat und ohne vorherige Komplettsanierung.
- Eine vorherige Komplettsanierung ist keine Voraussetzung für eine Anfrage.
- Wir bewerten Zustand, Mieteinnahmen, notwendige technische Maßnahmen und Investitionsbedarf gemeinsam — nicht isoliert voneinander.
- Eigene Bau- und Planungskompetenz in der Gruppe ermöglicht eine realistische Einschätzung des Aufwands statt pauschaler Sicherheitszuschläge.
- Vermietete, teilvermietete und leerstehende Objekte können wir prüfen.
- Ankauf ab vier Wohneinheiten.
Was wir nicht behaupten: dass FASBO jede gesetzliche Pflicht übernimmt oder dass Sie durch einen Verkauf automatisch von bestehenden Verpflichtungen frei werden. Wie sich ein Eigentumsübergang auf konkrete Pflichten auswirkt, gehört in die Vertragsgestaltung und gegebenenfalls in die Rechtsberatung.
So läuft die Prüfung
durch FASBO ab
Objekt, Lage und wesentliche Gebäudedaten übermitteln
Adresse, Baujahr, ungefähre Wohnfläche, Anzahl der Einheiten und die Mietsituation. Mehr braucht es für den Anfang nicht.
Heizung, Energieausweis, Zustand und Mietertrag grob einordnen
Wir schauen uns an, was technisch ansteht, was der Bestand trägt und welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll wären.
Erste Kaufentscheidung
Kommt Ihr Objekt grundsätzlich für einen Ankauf infrage, erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden eine erste Kaufentscheidung.
Technische und wirtschaftliche Vertiefung sowie Besichtigung
Danach folgen der Ortstermin, die vertiefte Prüfung und — wenn beide Seiten es wollen — die Vorbereitung des Kaufvertrags.
Die 24 Stunden betreffen die erste Kaufentscheidung, nicht einen fertigen Kaufpreis und keinen Notartermin. Ein konkretes Kaufangebot entsteht nach der vertieften Prüfung, mit nachvollziehbarer Herleitung.
Wann ist fachlicher oder rechtlicher Rat erforderlich?
Es gibt Situationen, in denen eine allgemeine Einordnung nicht ausreicht. Dann ist eine individuelle Beratung der richtige Weg — und zwar unabhängig davon, ob Sie an uns oder an jemand anderen verkaufen.
- Wenn zu klären ist, welche gesetzlichen Pflichten für Ihr konkretes Gebäude tatsächlich bestehen.
- Wenn eine behördliche Anordnung oder Aufforderung vorliegt.
- Wenn laufende Förderbindungen oder Zweckbindungen bestehen.
- Wenn Mängel streitig sind oder ein Verfahren läuft.
- Wenn Fragen der Aufklärungspflicht gegenüber einem Käufer im Raum stehen.
Dafür sind Energieberatung, Fachplanung und Rechtsberatung zuständig. FASBO ersetzt diese individuelle Beratung nicht — wir sind Käufer, nicht Berater.
Fragen zu Sanierung
und Verkauf
Eine allgemeine Pflicht, vor einem Verkauf vollständig zu modernisieren, gibt es nicht. Unabhängig davon können für den Bestand Nachrüstpflichten bestehen, die den Eigentümer ohnehin treffen. Welche das im Einzelfall sind, lässt sich nur am konkreten Gebäude beurteilen. Für eine Anfrage bei uns ist keine Sanierung erforderlich.
Ja, solche Objekte prüfen wir regelmäßig. Anforderungen an die Heizungstechnik greifen im Kern dann, wenn eine Anlage neu eingebaut wird. Ob und wann ein Tausch ansteht, ist Teil unserer Kalkulation — und nicht etwas, das Sie vor dem Verkauf erledigt haben müssen.
Das hängt davon ab, um welche Pflicht es geht. Für Nachrüstpflichten, die erst durch den Eigentumsübergang ausgelöst werden, ist eine Frist von zwei Jahren nach dem ersten Eigentumsübergang vorgesehen. Bei einem Mehrfamilienhaus greift die Ausnahme für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser nicht — entsprechende Pflichten können also bereits den bisherigen Eigentümer treffen. Wie sich das im konkreten Fall verteilt, gehört in die Vertragsgestaltung und in die Rechtsberatung; eine verbindliche Auskunft dazu geben wir nicht.
Ja. Lückenhafte Unterlagen sind bei älteren und bei geerbten Objekten der Regelfall. Was vorliegt, hilft uns und beschleunigt die Prüfung; was fehlt, verhindert die Anfrage nicht.
Nein. Für den ersten Schritt genügen uns die Eckdaten. Unabhängig davon ist ein Energieausweis beim Verkauf und bei der Vermietung vorzulegen — nach den amtlichen Hinweisen spätestens bei der Besichtigung. Ob im konkreten Fall eine Ausnahme greift, klären Energieberatung oder Rechtsberatung.
Eine schwache Effizienzklasse führt bei uns nicht zur Absage. Sie ist eine Kennzahl unter mehreren und fließt in die Bewertung ein — zusammen mit Lage, Zustand, Mietertrag und dem absehbaren Investitionsbedarf. Ob wir kaufen, entscheidet die Gesamtrechnung.
Ja, beides prüfen wir. Vermietete, teilvermietete und leerstehende Häuser sind für uns gleichermaßen interessant, und ein umfassender Sanierungsstau ist für einen Bestandshalter mit eigenem Baubetrieb ein Kalkulationsthema, kein Ausschlusskriterium.
Wir schätzen den Aufwand auf Grundlage eigener Bau- und Planungserfahrung ab und stellen ihn dem Ertrag und der Verwertbarkeit gegenüber. Feste Abschläge oder Pauschalen nennen wir nicht, weil sie dem einzelnen Haus nicht gerecht würden. Was in unsere Rechnung eingeht, legen wir Ihnen im Gespräch offen.
Weiterführende offizielle Informationen
Stand der gesetzlichen Hinweise: August 2026. Keine Rechts- oder Energieberatung. Maßgeblich ist die im Einzelfall geltende Rechtslage.
- Aktueller Gesetzestext GEG/GModG bei „Gesetze im Internet“ (öffnet in neuem Tab)
Die amtliche Fassung des Gesetzes — die maßgebliche Quelle für jede konkrete Rechtsfrage. - Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen — Gebäudemodernisierungsgesetz (öffnet in neuem Tab)
Überblick des zuständigen Ministeriums zu Inhalt und Inkrafttreten. - Amtliches Informationsportal zum GModG (öffnet in neuem Tab)
Erläuterungen zu Nachrüstpflichten im Gebäudebestand, Energieausweisen und den Neuregelungen.
Abgerufen am 18.08.2026. Zuletzt aktualisiert am . Bei Gesetzesänderungen wird dieser Abschnitt überprüft und der Stand angepasst.
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Ab vier Wohneinheiten, im Ist-Zustand, ohne vorherige Modernisierung. Kommt Ihr Objekt grundsätzlich für einen Ankauf infrage, erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden eine erste Kaufentscheidung.
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